Εξοικονομώ και μεταβιβάσεις κολλάνε!!!
• Δεν είναι απλή υπόθεση η κατοχή και διαχείριση ακινήτων στη χώρα μας. Κι αυτό επειδή συχνά αυτά κρύβουν «παγίδες», κυρίως πολεοδομικές αυθαιρεσίες, που είναι άγνωστες στους ιδιοκτήτες.
Για παράδειγμα, και στην Πέλλα είναι δεκάδες τα διαμερίσματα που έχουν «πάρει» κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, έκλεισαν φωταγωγό, έχουν μεγαλώσει παράνομα το μπαλκόνι, μετέτρεψαν αποθήκη ή ημιυπαίθριο χώρο σε δωμάτιο ή τα τετραγωνικά στο συμβόλαιό τους είναι διαφορετικά από εκείνα που αναγράφει η οικοδομική άδεια. Τι γίνεται λοιπόν όταν κανείς επιχειρήσει μεταβίβαση; Προκύπτουν πολεοδομικά εμπόδια τα οποία πρέπει να τακτοποιηθούν για να προχωρήσει η διαδικασία!
Εξάλλου, πέρα από την πώληση, οι όποιες αυθαιρεσίες βάζουν φρένο τόσο στην ένταξη στο πρόγραμμα «Εξοικονομώ», όσο και στην εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου που από τον επόμενο μήνα θα είναι υποχρεωτική για όλες τις συναλλαγές.
Μπροστά σε... εκπλήξεις!
Toν... ύπνο του δικαίου κοιμούνται οι πιο πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων σήμερα, καθώς θεωρούν πως, έχοντας το συμβόλαιο αγοράς και δηλώνοντας το ακίνητο στο Ε9 με τα τετραγωνικά του συμβολαίου, είναι νόμιμοι. Όλοι αυτοί, όπως αναφέρει ρεπορτάζ της εφημερίδας «Τα Νέα», «πέφτουν από τα σύννεφα» κατά τον υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας από μηχανικό όταν πάνε να κάνουν μια αγοραπωλησία ή μία αίτηση επιδότησης για το πρόγραμμα «Εξοικονομώ», καθώς προκύπτουν «εκκρεμότητες»!
Το πρόβλημα με τις κρυφές παγίδες αφορά κυρίως τους κατόχους οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων και πάρκινγκ) που αγόρασαν το ακίνητό τους σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν με αντιπαροχή. Σε αυτή την περίπτωση, ο εργολάβος κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής στον συμβολαιογράφο και βάσει αυτών των σχεδίων συντασσόταν η πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών ανά όροφο. Και με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής γινόταν στη συνέχεια η πώληση. Όμως, σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώνεται σήμερα πως τα σχέδια της σύστασης με τα οποία γίνονταν οι μεταβιβάσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν συμφωνούν με τα εγκεκριμένα σχέδια που βρίσκονται στον φάκελο της οικοδομικής άδειας που φυλάσσεται στην Πολεοδομία.
Ποιοι να προσέξουν
Ποιοι ιδιοκτήτες λοιπόν πρέπει να προσέξουν περισσότερο, καθώς ενδέχεται να βρεθούν μπροστά σε αυθαιρεσίες που θα εμποδίσουν τη μεταβίβαση του ακινήτου τους;
Σύμφωνα με τους ειδικούς, καλό θα ήταν να μην εφησυχάζουν όσοι αγόρασαν γραφείο ή επαγγελματική στέγη, ενώ στα σχέδια στην Πολεοδομία φαίνεται ο χώρος ως κατοικία, εκείνοι που αγόρασαν κατάστημα με πατάρι, το οποίο όμως δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας και όσοι έχουν διαμέρισμα το οποίο γειτνιάζει με φωταγωγό που έχει κλείσει. Επίσης, το νου τους πρέπει να έχουν εκείνοι που αγόρασαν γκαρσονιέρα στο δώμα, το οποίο μπορεί να ανήκει στους κοινόχρηστους χώρους, όσοι αγόρασαν διαμέρισμα στο υπόγειο ή ημιυπόγειο, τα οποία στα σχέδια που έχουν κατατεθεί στην Πολεοδομία φαίνονται ως αποθήκη και εκείνοι που πήραν θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο της πολυκατοικίας ο οποίος όμως είναι κοινόχρηστος χώρος.
Συχνές αυθαιρεσίες
Οι πιο συχνές αυθαιρεσίες που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και τις διαπιστώνουν όταν βρεθούν τα σχέδια της Πολεοδομίας είναι καταρχήν η αλλαγή στα τετραγωνικά του διαμερίσματος εξαιτίας κατάληψης κοινόχρηστου χώρου (για παράδειγμα, διάδρομος) ή η επέκταση του διαμερίσματος ή του καταστήματος στο διπλανό διαμέρισμα ή κατάστημα. Επίσης, συχνά εντοπίζονται σοφίτες στον τελευταίο όροφο κάτω από τη στέγη, αλλαγές σε διαστάσεις και γενικά ό,τι έχει σχέση με την επιφάνεια, κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων, ξεμπαζώματα που έχουν ως αποτέλεσμα το υπόγειο να έχει μετατραπεί σε ισόγειο, κατασκευή αποθήκης στον ακάλυπτο, αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία, αλλαγή στη θέση και στο μέγεθος των εξωτερικών ανοιγμάτων (πόρτες, παράθυρα, μπαλκονόπορτες) και επέκταση μπαλκονιών.
Πώς τακτοποιούνται
Εφόσον ένα διαμέρισμα έχει καταλάβει μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας ή υπάρχει παράβαση που αφορά στην επέκταση καθ’ ύψος ή κατά πλάτος, είναι δυνατή η υπαγωγή του στον νόμο περί αυθαιρέτων σε δύο περιπτώσεις. Πρώτον, όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση της οικοδομής και δεύτερον, όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Στην περίπτωση αυτή απαιτούνται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης της οικοδομής και βεβαίωση του μηχανικού πως η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Κριτήρια μεταβίβασης
Πάντως, υπάρχει η δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, να γίνει μεταβίβαση διαμερίσματος που έχει υπέρβαση δόμησης εντός κοινόχρηστου χώρου. Στην περίπτωση που η αυθαιρεσία υφίσταται από την κατασκευή και σε όλους τους ορόφους ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Επίσης, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Σημειώνεται πως απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Η διαφορά τετραγωνικών
Από την άλλη, στην περίπτωση που στο συμβόλαιο αναγράφονται διαφορετικά τετραγωνικά σε σχέση με την οικοδομική άδεια πρέπει να γίνει τακτοποίηση, καθώς έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών – διαμερισμάτων. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο, ανεξάρτητα από το αν ανήκουν στον ίδιο ή σε διαφορετικό ιδιοκτήτη, και το πρόστιμο είναι 250 ευρώ. Έτσι, μπορεί να γίνει στη συνέχεια η μεταβίβαση.
Και στα χωριά πρόβλημα
Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι και στα χωριά υπάρχει τεράστιο ζήτημα. Έτσι θα πρέπει άμεσα να γίνουν οι διορθώσεις ώστε τα σπίτια να επανέλθουν στην κανονικότητα. Όπως και να έχει το πράγμα, φαίνεται ότι σκαλώματα θα αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες σπιτιών και στην Έδεσσα, τα Γιαννιτσά, την Κρύα Βρύση, την Σκύδρα και την Αλμωπία
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου